아파트 신축 현장은 왜 시공사 칸이 비어 있을까요 — 주택법 사업계획승인과 시공사를 확인하는 곳

자재 업체가 아파트 신축 현장에 영업하려면 그 현장의 시공사부터 알아야 해요. 그런데 오늘현장 「신축 현장」 목록에서 아파트 현장을 열어 보면 시공 칸이 「—」로 비어 있는 경우가 대부분이에요. 이 글에서는 먼저 30세대 이상 공동주택이 대부분 건축허가가 아니라 주택법 사업계획승인으로 진행된다는 것을 법으로 살펴볼게요. 그다음 사업계획승인 뒤의 착공 기한과 착공신고를 보고, 오늘현장 DB로 시공 칸이 빈 아파트 현장이 몇 곳인지 세어 봤어요. 마지막으로 시공 칸이 빈 아파트 현장의 시공사를 확인하는 곳과 오늘현장에서 아파트 현장을 모아 보는 방법을 소개할게요.

공동주택 30세대 이상은 원칙적으로 건축허가가 아니라 주택법 사업계획승인을 받아요

주택법 제15조 제1항은 대통령령으로 정하는 호수 이상의 주택건설사업을 시행하려는 자는 사업계획승인을 받아야 한다고 정했어요. 주택법 시행령 제27조 제1항은 그 기준을 단독주택 30호, 공동주택 30세대로 정했고, 단지형 연립주택·다세대주택 등 일부는 50세대예요. 승인권자는 대지면적에 따라 달라요. 대지면적 10만㎡ 이상이면 시·도지사 또는 인구 50만 이상 대도시의 시장이 승인해요. 10만㎡ 미만이면 특별시장·통합특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수가 승인해요. 국가나 한국토지주택공사가 시행하는 경우 등은 국토교통부장관이 승인해요.

주택법 제19조 제1항 제1호는 사업계획승인을 받으면 관계 기관과 협의한 사항에 대해 건축법 제11조에 따른 건축허가를 받은 것으로 본다고 정했어요. 그래서 30세대 이상 공동주택은 대부분 건축허가를 따로 받지 않고 사업계획승인으로 진행돼요. 다만 예외도 있어요. 준주거지역·상업지역에서 300세대 미만의 주택과 주택 외의 시설을 한 건축물로 짓고 주택 연면적 비율이 90% 미만이면 사업계획승인 대상이 아니에요(시행령 제27조 제4항 제1호). 30세대 미만 공동주택과 그 밖의 건축물은 건축법 제11조의 건축허가를 받고, 공사를 시작할 때 제21조의 착공신고를 해요.

사업계획승인을 받은 현장은 5년 안에 착공해야 하고, 착공하려면 승인권자에게 신고해요

주택법 제16조 제1항은 사업주체가 승인받은 날부터 5년 이내에 공사를 시작해야 한다고 정했어요. 주택단지를 공구별로 나눠 승인받았다면 첫 공구는 승인받은 날부터 5년 이내, 그 밖의 공구는 최초 착공신고일부터 2년 이내에 공사를 시작해야 해요. 승인받은 날부터 5년인 착수기간은 정당한 사유가 있으면 사업주체의 신청에 따라 승인권자가 그 사유가 없어진 날부터 1년 범위에서 늘릴 수 있어요. 사업주체가 이 5년 기한 안에 공사를 시작하지 않으면 승인권자는 사업계획승인을 취소할 수 있어요(제16조 제4항 제1호).

공사를 시작하려면 사업계획승인권자에게 신고해야 하고(제16조 제2항), 승인권자는 신고를 받은 날부터 20일 이내에 수리 여부를 알려야 해요(제16조 제3항). 주택법 시행규칙 제15조 제2항에 따라 착공신고서에는 사업관계자 상호간 계약서 사본, 감리자의 감리계획서와 감리의견서 등을 붙이고, 승인권자는 착공신고필증을 발급해요(제15조 제3항). 다만 착공신고서와 그 첨부 서류는 사업주체가 승인권자에게 내는 서류라서, 자재 업체가 이 서류로 시공사를 확인할 수는 없어요.

오늘현장 목록의 30세대 이상 공동주택 2,920곳 가운데 2,705곳은 시공자 칸이 없어요

오늘현장 신축 현장 DB는 건축HUB 공사현장 목록, 건축인허가 파일, 주택인허가 대장으로 신축 현장을 모아요. 주택인허가 대장은 주택법 사업계획승인 현장의 대장이고, 2026년 10월 18일부터 목록에 붙였어요. 2026년 10월 22일 기준으로 아직 사용승인이 나지 않은 30세대 이상 공동주택은 2,920곳이에요. 그 가운데 2,705곳(92.6%)이 주택인허가 대장에서 왔고, 건축HUB 공사현장 목록에서 온 곳은 65곳, 건축인허가 파일에서 온 곳은 150곳이에요.

시공자 칸은 건축HUB 공사현장 목록에서만 와요. 그래서 건축HUB 공사현장 목록에서 온 65곳은 64곳에 시공사 이름이 있지만, 주택인허가 대장에서 온 2,705곳은 시공자 칸에 회사 이름이 있는 곳이 0곳이에요. 주택인허가 대장에는 설계·시공·감리 칸이 원래 없기 때문이에요. 2,705곳 가운데 착공 기록이 있는 곳도 3곳뿐이에요. 그래서 이 현장들의 빈 시공 칸은 「시공사가 없다」가 아니라 「목록에 시공사 이름이 없다」로 읽어야 해요.

주택인허가 대장에서 온 사용승인 전 현장은 용도를 가리지 않고 세면 2,915곳이에요. 세대수 칸이 있는 2,879곳 가운데 500세대 이상이 1,417곳이고, 30세대 이상 공동주택 2,705곳의 세대수 중앙값은 524세대예요. 시·도별로는 경기 763곳, 서울 422곳, 부산 274곳 순이에요. 대장의 착공예정일이 이미 지난 곳은 2,915곳 가운데 2,298곳(78.8%)이에요. 하지만 2,915곳 가운데 착공 기록이 있는 곳은 4곳뿐이라서, 실제로 착공했는지는 오늘현장 목록만으로 알 수 없어요.

시공사는 입주자모집공고와 현장의 건설공사 표지로 확인해요

주택공급에 관한 규칙 제21조 제3항은 입주자모집공고에 사업주체명, 시공업체명, 연대보증인과 사업주체의 등록번호를 넣도록 정했어요(제1호). 같은 항은 감리회사명과 감리금액(제2호), 건설위치와 공급세대수(제3호), 입주예정일(제26호)도 공고에 넣도록 정했어요. 입주자모집공고는 최초 청약 신청 접수일 10일 전에 내야 해요(제21조 제2항). 공고는 일간신문이나 인터넷신문, 관할 시·군·자치구 홈페이지 등에 게시돼요(제21조 제1항). 그래서 입주자를 모집하는 아파트 현장은 입주자모집공고에서 시공업체명을 확인할 수 있어요.

현장의 건설공사 표지도 볼 수 있어요. 건설산업기본법 제42조 제1항은 건설사업자가 공사명·발주자·시공자·공사기간 등을 적은 표지를 현장 인근의 사람들이 보기 쉬운 곳에 게시하도록 정했어요. 표지에서 읽을 칸은 「신축 현장 앞 건축허가 표지판에서는 무엇을 봐야 할까요」 글에서 자세히 다뤘어요. 다만 주택법 제7조 제1항에 따라 요건을 갖춘 주택건설 등록사업자는 직접 시공할 수 있어서, 사업주체와 시공사가 같은 회사일 수 있어요. 그리고 입주자모집공고는 입주자를 모집하는 현장에 해당하는 것이라, 임대 현장이나 조합원 모집 현장은 공고 방식이 다를 수 있어요.

오늘현장에서는 용도 「공동주택」으로 아파트 현장을 모으고, 상세의 「주택인허가 대장」 표시를 확인해요

오늘현장 「신축 현장」에서 지역을 경기, 용도를 「공동주택」, 건축 단계를 「허가」로 고르면 2026년 10월 22일 기준으로 1,045곳이 남아요. 이 목록에는 건축HUB 공사현장 목록, 건축인허가 파일, 주택인허가 대장에서 온 현장이 함께 있어요. 아래 화면 맨 위 두 줄처럼 시공 칸에 회사 이름이 있는 줄은 건축HUB 공사현장 목록에서 온 소규모 현장이에요. 주택인허가 대장에서 온 현장은 표에서 건축면적·층수·착공·설계·시공 칸이 「—」이고, 준공 칸에는 대장의 사용검사 예정일이 「준공 예정일」로 떠요.

줄을 눌러 현장 상세를 열면 「타임라인」 탭의 허가 날짜 옆에 「주택인허가 대장」이 표시돼요. 설계·시공·감리 칸과 착공 칸은 「—」이고, 준공 날짜 옆에는 「사용검사 예정일 · 주택인허가 대장」이 붙어요. 그 아래에는 「주택인허가 대장(주택법 사업계획승인)에서 받은 현장입니다. 이 대장에는 설계·시공·감리 이름이 없습니다.」라는 안내가 있고, 「건물정보」에서 세대수를 볼 수 있어요.

주택인허가 대장에는 착공 기록이 거의 없어서, 주택인허가 대장에서 온 현장은 「착공으로 넘어갔다」는 조건 알림을 기대하기 어려워요. 그래서 아파트 현장은 지역과 용도로 걸러 담아 두고, 담아 둔 현장의 입주자모집공고나 현장 표지로 시공사를 확인하는 편이 확실해요. 담기와 영업 기록은 Standard 요금제부터 쓸 수 있어요.

자주 묻는 질문

아파트 신축 현장도 건축허가를 받나요?

공동주택 30세대 이상(일부 50세대)은 건축허가가 아니라 주택법 제15조 제1항에 따른 사업계획승인을 받아요. 사업계획승인을 받으면 관계 기관과 협의한 사항에 대해 건축법 제11조의 건축허가를 받은 것으로 봐요(주택법 제19조 제1항 제1호). 준주거지역·상업지역에서 300세대 미만 주택과 주택 외 시설을 한 건축물로 짓는 경우 등은 예외예요.

사업계획승인을 받은 아파트는 언제까지 착공해야 하나요?

승인받은 날부터 5년 이내에 공사를 시작해야 해요(주택법 제16조 제1항). 5년 기한은 정당한 사유가 있으면 사업주체의 신청에 따라 승인권자가 1년 범위에서 늘릴 수 있고, 그 안에 시작하지 않으면 승인이 취소될 수 있어요. 공구별로 나눠 승인받았다면 첫 공구 외의 공구는 최초 착공신고일부터 2년 이내에 공사를 시작해야 해요.

아파트 신축 현장의 시공사는 어디서 확인하나요?

입주자를 모집하는 현장은 입주자모집공고에 시공업체명과 감리회사명이 들어가요(주택공급에 관한 규칙 제21조 제3항). 현장 인근에 게시된 건설공사 표지에서도 시공자를 읽을 수 있어요(건설산업기본법 제42조 제1항). 다만 요건을 갖춘 주택건설 등록사업자는 직접 시공할 수 있어서, 사업주체와 시공사가 같은 회사일 수 있어요.

오늘현장에서 아파트 현장의 시공 칸이 비어 있는 까닭은 무엇인가요?

사용승인 전 30세대 이상 공동주택 2,920곳 가운데 2,705곳(92.6%)이 주택인허가 대장에서 왔고, 이 대장에는 설계·시공·감리 칸이 원래 없어요. 시공자 칸은 건축HUB 공사현장 목록에서만 오는데, 그 목록에서 온 30세대 이상 공동주택은 65곳뿐이에요(2026년 10월 22일 기준).

한줄 코멘트

30세대 이상 공동주택은 대부분 주택법 사업계획승인으로 진행되고, 그 대장에는 시공사 이름이 들어가지 않아요. 그래서 오늘현장 목록에서 30세대 이상 공동주택 2,920곳 가운데 2,705곳은 시공 칸이 비어 있어요. 주택인허가 대장에서 온 현장은 목록에서 지역과 용도로 걸러 담아 두고, 입주자모집공고가 나오면 시공업체명을 확인한 뒤 해당 시공사를 찾아가 보세요.