시행사·시공사·발주처는 어떻게 다를까요 — 현장에서 쓰는 이름을 법에 나오는 이름으로 정리했어요

신축 현장에 영업을 다니다 보면 시행사, 시공사, 발주처, 원청, 하청 같은 이름을 자주 들어요. 그런데 같은 현장을 두고도 사람마다 부르는 이름이 달라서, 지금 만나는 회사가 그 현장에서 어떤 자리에 있는지 헷갈릴 때가 있어요. 시행사·발주처·원청·하청은 법률 용어가 아니고, 법과 건축 서류에는 다른 이름으로 적혀요. 그래서 이 글에서는 현장에서 쓰는 이름을 법에 나오는 이름과 짝지어 보고, 내 현장의 시공자와 설계자를 어디서 확인하는지 살펴볼게요.

시행사는 팔거나 임대하려고 부동산을 개발하는 쪽이고, 시공은 부동산개발에 들어가지 않아요

시행사는 법에 나오는 말이 아니에요. 같은 일을 하는 사업자를 「부동산개발업의 관리 및 육성에 관한 법률」(부동산개발업법)은 부동산개발업자라고 불러요. 이 법 제2조 제1호는 부동산개발을 토지를 조성하거나 건축물을 건축·대수선·리모델링·용도변경하는 행위로 정했어요. 그리고 「시공을 담당하는 행위는 제외한다」는 단서를 붙였어요. 같은 조 제2호와 제5호에 따라 부동산개발업은 개발한 부동산을 다른 사람에게 판매하거나 임대할 목적으로 하는 업이에요. 그래서 시행사는 사업을 꾸려 건물을 팔거나 임대하는 쪽이고, 시공은 부동산개발의 정의에서 빠져 있어요. 다만 이 단서는 정의에서 시공을 뺀 것이라, 한 회사가 사업과 시공을 함께 맡는 현장도 있어요(아래 자주 묻는 질문).

규모가 크면 등록도 해야 해요. 같은 법 제4조 제1항은 건축물 연면적 2천㎡ 또는 연간 5천㎡ 이상, 토지 3천㎡ 또는 연간 1만㎡ 이상으로서 대통령령으로 정하는 규모 이상의 부동산개발을 업으로 하려면 시·도지사에게 등록하도록 했어요. 등록하려면 자본금이 3억원 이상이어야 하고, 개인은 영업용자산평가액이 6억원 이상이어야 해요(같은 조 제2항 제1호). 다만 국가·지방자치단체나 주택법에 따라 등록한 주택건설사업자처럼 따로 등록하지 않아도 되는 경우가 같은 항에 정해져 있어요.

발주처·원청·하청은 건설산업기본법의 발주자·수급인·하수급인이에요

발주처·원청·하청도 건설산업기본법에 나오는 말이 아니에요. 공사를 맡기고 맡는 관계는 같은 법 제2조가 발주자·수급인·하수급인이라는 이름으로 정해요. 발주자는 건설공사를 건설사업자에게 도급하는 자이고(제10호), 수급인은 발주자로부터 건설공사를 도급받은 건설사업자예요(제13호). 수급인이 도급받은 공사의 전부나 일부를 다시 도급하는 계약이 하도급이고(제12호), 그 하도급을 받은 쪽이 하수급인이에요(제14호). 그래서 현장에서 발주처라고 부르는 쪽이 발주자, 원청이라고 부르는 쪽이 수급인, 하청이라고 부르는 쪽이 하수급인 자리예요.

여기서 도급은 한쪽이 건설공사를 완성하기로 약정하고, 다른 쪽이 그 공사의 결과에 대가를 지급하기로 약정하는 계약이에요(제11호). 원도급, 하도급, 위탁 같은 명칭과는 관계없어요. 하도급을 주는 건설사업자도 수급인에 들어가고(제13호), 발주자에서는 빠져요(제10호 단서). 그래서 하도급을 주는 시공사는 하수급인에게 공사를 맡기더라도 법에서는 발주자가 아니라 수급인이에요.

건축 서류에는 건축주·설계자·공사감리자·공사시공자 넷이 나와요

건축법은 같은 현장에서 공사에 관여하는 쪽을 다른 이름으로 불러요. 건축법 제2조 제1항은 건축주를 건축물의 건축 등에 관한 공사를 발주하거나 현장 관리인을 두어 스스로 그 공사를 하는 자로 정했어요(제12호). 설계자는 설계도서를 작성하고 그 뜻을 해설하며 지도하고 자문에 응하는 자예요(제13호). 공사감리자는 건축물이 설계도서의 내용대로 시공되는지 확인하고 품질관리·공사관리·안전관리를 지도·감독하는 자예요(제15호). 공사시공자는 건설산업기본법에 따른 건설공사를 하는 자예요(제16호). 그래서 시행사가 시공사에 공사를 맡긴 현장이라면, 건축법으로는 공사를 발주한 시행사가 건축주가 되고 시공사가 공사시공자가 돼요.

이 넷을 잇는 문서가 설계도서예요. 설계도서는 공사용 도면, 구조 계산서, 시방서 등 공사에 필요한 서류예요(제14호). 건축허가나 용도변경허가 대상 건축물이면 공사시공자는 그 설계도서를 공사현장에 갖추어 두어야 해요(제24조 제2항). 그리고 공사시공자는 계약대로 공사해 건축물을 건축주에게 인도해야 해요(같은 조 제1항). 공사감리자는 설계도서대로 시공되는지를 확인해요. 설계도서가 법령에 맞지 않거나 공사 여건상 불합리하면, 공사시공자는 서면으로 설계자에게 설계 변경을 요청할 수 있어요(같은 조 제3항). 다만 그 요청을 하려면 건축주와 공사감리자의 동의를 먼저 받아야 해요.

연면적 200㎡를 넘는 건축물은 원칙적으로 건설사업자가 시공해야 해요

모든 현장이 시공사에 공사를 맡겨야 하는 것은 아니에요. 건설산업기본법 제41조 제1항은 연면적이 200㎡를 넘는 건축물의 건축이나 대수선 공사를 건설사업자가 시공하도록 했어요(제1호). 200㎡ 이하라도 공동주택, 다중주택·다가구주택·공관, 그리고 많은 사람이 이용하는 학교·병원 등은 건설사업자가 시공해야 해요(제2호). 같은 법 시행령 제36조 제2항은 이 학교·병원 등을 구체적으로 정했고, 그 목록에는 어린이집, 학원, 숙박시설, 업무시설 등이 들어 있어요. 경미한 건설공사는 이 조항에서 빠져요(제41조 제1항 괄호).

면적과 관계없는 예외도 있어요. 이 밖의 건축물과 농업·임업·축산업·어업용 창고·축사 등은 건축주가 직접 시공할 수 있어요(제41조 제1항 단서 · 시행령 제37조 제1호). 주택법에 따라 등록한 주택건설사업자가 요건을 갖추고 건설하는 주거용 건축물도 시공자 제한을 받지 않아요(시행령 제37조 제3호). 그리고 제41조 제1항 각 호에 해당하지 않는 건축물의 건축주는 건설기술인 1명을 현장관리인으로 지정해야 해요(건축법 제24조 제6항). 건축주가 직접 시공하는 소규모 건축물 등은 허가권자가 공사감리자를 지정해요(같은 법 제25조 제2항).

오늘현장 DB로 이 차이를 세어 봤어요. 2026년 10월 6일 기준으로 착공신고를 했고 아직 사용승인이 나지 않은 현장은 1만 8,439곳이에요. 이 가운데 공사현장 서류에 설계자 이름이 확인된 곳은 1만 8,313곳(99.3%)이었어요. 시공자 이름이 확인된 곳은 6,663곳(36.1%), 감리자 이름이 확인된 곳은 7,208곳(39.1%)이었어요. 연면적으로 나누면 200㎡를 넘는 5,024곳 가운데 3,842곳(76.5%)에서 시공자가 확인됐고, 200㎡ 이하 9,628곳 가운데 857곳(8.9%)이었어요. 용도별로는 업무시설 현장의 98.5%와 공동주택 현장의 97.9%에서 시공자가 확인됐고, 단독주택 현장은 14.5%, 동물및식물관련시설 현장은 5.2%였어요. 연면적이 비어 있는 3,787곳은 연면적 나눔에서 뺐어요.

다만 이 숫자는 공사현장 서류에 이름이 확인된 비율이에요. 시공자나 감리자 칸이 비었다고 그 현장에 시공사나 감리자가 없다고 단정할 수는 없어요. 200㎡ 이하 현장도 건축주가 건설사업자에게 공사를 맡길 수 있고, 창고시설과 동물및식물관련시설도 용도 이름만으로는 농업·축산업용인지 알 수 없어요. 그래도 연면적 200㎡ 이하의 작은 단독주택이나 근린생활시설 현장에서 시공자 칸이 비어 있다면, 건축주가 직접 시공하는 현장인지부터 확인해 보는 것이 좋아요. 그런 현장에서는 시공사가 아니라 건축주가 공사를 하는 쪽이기 때문이에요. 반대로 200㎡를 넘는 현장 1,182곳(23.5%)도 시공자 칸이 비어 있었어요. 이런 현장은 시행령 예외에 들지 않는 한 건축주가 직접 시공할 수 없어서, 표지판으로 시공사를 다시 확인하는 편이 정확해요.

현장 출입구의 건축허가표지판에서 설계자·시공자·감리자를 볼 수 있어요

현장에 가면 발주자·설계자·시공자·감리자 이름을 표지판에서 직접 볼 수 있어요. 건축법 제24조 제5항은 건축허가나 용도변경허가가 필요한 건축공사를 착수한 공사시공자가 현장에 건축허가 표지판을 설치하도록 했어요. 같은 법 시행규칙 제18조는 그 표지판에 건축물의 규모·용도·설계자·시공자·감리자 등을 표시하도록 했어요. 그리고 주민이 보기 쉽도록 현장의 주요 출입구에 설치하라고 정했어요. 건설사업자가 시공하는 현장이라면 건설산업기본법 제42조 제1항에 따라 공사명, 발주자, 시공자, 공사기간 등을 적은 건설공사 표지도 현장 인근에 게시돼요. 다만 건설공사 표지는 건설사업자가 게시하는 것이라, 건축주가 직접 시공하는 현장에서는 보이지 않을 수 있어요.

오늘현장에서는 현장마다 설계·시공·감리를 이어서 볼 수 있어요

현장에 가기 전에 확인하고 싶다면 오늘현장 「신축 현장」 화면을 쓰면 돼요. 목록에는 현장마다 설계와 시공 칸이 있고, 행을 누르면 오른쪽에 상세가 열려요. 상세의 「타임라인」에는 허가·착공·준공 날짜와 함께 설계·시공·감리 이름이 붙어 있고, 이름이 없는 칸은 「—」로 표시돼요. 회사 이름을 누르면 그 회사의 상세가 열려서, 시공사라면 시공능력과 행정처분, 재무를 이어서 확인할 수 있어요.

자주 묻는 질문

시행사와 시공사가 같은 회사일 수도 있나요?

같을 수 있어요. 건설산업기본법 시행령 제37조 제3호는 주택법에 따라 등록한 주택건설사업자가 건설하는 주거용 건축물을 시공자 제한의 예외로 정했어요. 자본금·기술능력·주택건설실적을 갖추고 사업계획승인이나 건축허가를 받은 경우예요. 그리고 부동산개발업법 제4조 제1항 제4호에 따라 그런 주택건설사업자는 주택건설사업을 할 때 부동산개발업 등록을 따로 하지 않아도 돼요. 그래서 한 회사가 사업과 시공을 함께 맡는 현장도 있어요.

발주처와 시행사는 같은 말인가요?

가리키는 기준이 달라요. 발주자는 건설공사를 건설사업자에게 도급하는 자라서 공사 계약에서의 자리를 말하고, 시행사(부동산개발업자)는 팔거나 임대하려고 부동산을 개발하는 업을 말해요. 그래서 시행사가 시공사에 공사를 도급한 현장에서는 시행사가 발주자가 돼요. 시행사가 아니더라도 건설사업자에게 건설공사를 도급한 쪽이면 건설산업기본법상 발주자예요.

건설사업자에게 공사를 맡기지 않아도 되는 현장도 있나요?

있어요. 건설산업기본법 제41조 제1항은 연면적 200㎡를 넘는 건축물과 공동주택, 다중주택·다가구주택, 학교·병원 등을 건설사업자가 시공하도록 했어요. 업무시설·숙박시설·학원 등도 시행령 제36조 제2항에 따라 여기에 들어가요. 그 밖의 건축물과 농업·축산업용 창고·축사 등은 건축주가 건설사업자에게 맡기지 않고 직접 시공할 수 있어요. 이 가운데 제41조 제1항 각 호에 해당하지 않는 건축물의 건축주는 건설기술인 1명을 현장관리인으로 지정해요(건축법 제24조 제6항).

현장 표지판에는 무엇이 적혀 있나요?

건축허가표지판에는 건축물의 규모·용도·설계자·시공자·감리자 등이 적히고, 현장의 주요 출입구에 설치돼요(건축법 시행규칙 제18조). 건설사업자가 게시하는 건설공사 표지에는 공사명, 발주자, 시공자, 공사기간 등이 적혀요(건설산업기본법 제42조 제1항).

한줄 코멘트

현장에서는 시행사, 원청, 하청 같은 이름이 편하게 오가지만, 계약서와 건축 서류에는 발주자, 수급인, 하수급인, 건축주가 적혀요. 이름이 다르면 같은 회사를 두고도 그 회사의 자리를 잘못 짚기 쉬워요. 영업할 현장이 생기면 표지판이나 오늘현장 상세에서 시공자와 설계자, 감리자를 먼저 확인해 보세요. 연면적 200㎡ 이하의 작은 현장에서 시공자 칸이 비어 있다면, 건축주가 직접 시공하는 현장인지부터 보는 것이 좋아요.